1. <ins id="ubeyu"></ins>
      <ruby id="ubeyu"><table id="ubeyu"></table></ruby>

    2. <strong id="ubeyu"><ol id="ubeyu"></ol></strong>

    3. <output id="ubeyu"></output>

    4. 歡迎訪(fǎng)問(wèn)中國土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會(huì )官方網(wǎng)站

      我國不動(dòng)產(chǎn)登記代理制度與三種典型代理制度的比較研究

      來(lái)源: 日期:2021-11-04 09:39:40
      項瓊 李國偉 許慧(北京國土聯(lián)房地產(chǎn)評估中心有限公司  北京100081)
              摘要 本次對我國不動(dòng)產(chǎn)登記代理制度與律師代理人制度、保險代理人制度、專(zhuān)利代理人制度三種典型代理制度僅分別從執業(yè)門(mén)檻的法律層級、執業(yè)行為的監督管理、執業(yè)范圍的地域限制性、執業(yè)收費的標準四個(gè)方面進(jìn)行比較分析,提出思考與建議,以期為行業(yè)獲得新的生機,激活服務(wù)市場(chǎng)提供參考。
              關(guān)鍵詞 不動(dòng)產(chǎn)登記代理制度、律師代理人制度、保險代理人制度、專(zhuān)利代理人制度、比較研究
       
              《民法典》是我國民事代理制度的基本法。以《民法典》為基石與統領(lǐng),在我國經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展中,各類(lèi)民事代理制度將不斷健全與完善,并形成中國特色社會(huì )主義法律體系下的各自制度構架。不動(dòng)產(chǎn)登記代理制度與律師代理人制度、保險代理人制度、專(zhuān)利代理人制度相比,是一種較為新興的代理制度,制度建設起步較晚,2020年6月4日,自然資源部辦公廳印發(fā)的2020年立法工作計劃中,提出要研究起草《不動(dòng)產(chǎn)登記法》。在該部法出臺之前,與三類(lèi)典型代理制度進(jìn)行比較分析,以求得新的思考與建議。
              一、執業(yè)門(mén)檻的法律層級比較
              (一)執業(yè)代理人
              律師執業(yè)許可在全國人民代表大會(huì )頒布的《律師法》第二章有明確的規定,申請律師執業(yè),應取得國家統一法律職業(yè)資格證書(shū),并且具有在律師事務(wù)所實(shí)習滿(mǎn)一年,律師協(xié)會(huì )出具的申請人實(shí)習考核合格的材料等。另外,具有高等院校本科以上學(xué)歷,在法律服務(wù)人員緊缺領(lǐng)域從事專(zhuān)業(yè)工作滿(mǎn)十五年,具有高級職稱(chēng)或者同等專(zhuān)業(yè)水平并具有相應的專(zhuān)業(yè)法律知識的人員,申請專(zhuān)職律師執業(yè)的,經(jīng)國務(wù)院司法行政部門(mén)考核合格,準予執業(yè)。除專(zhuān)職律師可以執業(yè)外,也允許兼職律師執業(yè)。
              國務(wù)院公布的《專(zhuān)利代理條例》第二章對專(zhuān)利代理師有明確規定,專(zhuān)利代理師執業(yè)應當取得國務(wù)院專(zhuān)利行政部門(mén)頒發(fā)的專(zhuān)利代理師資格證,在專(zhuān)利代理機構實(shí)習滿(mǎn)1年(具有律師執業(yè)經(jīng)歷或者三年以上專(zhuān)利審查經(jīng)歷的人員除外)。
              個(gè)人保險代理人從業(yè)資格條件在在全國人民代表大會(huì )頒布的《保險法》第五章有規定。個(gè)人保險代理人應當具備國務(wù)院保險監督管理機構規定的資格條件,取得保險監督管理機構頒發(fā)的資格證書(shū)。
              下面就四種代理人的資格類(lèi)別、執業(yè)條件要求等情況進(jìn)行比較,見(jiàn)表1。
              從上表1可以看出,律師、專(zhuān)利代理師屬于準入類(lèi),而不動(dòng)產(chǎn)登記代理人屬于水平評價(jià)類(lèi)。律師、專(zhuān)利代理師資格設定分別在《律師法》《專(zhuān)利代理條例》中有明確規定,而不動(dòng)產(chǎn)登記代理人資格設定只是在《土地登記代理專(zhuān)業(yè)人員職業(yè)資格制度暫行規定》(人社部發(fā)〔2015〕66號)文中有規定。從資格設定來(lái)講,律師、專(zhuān)利代理師比不動(dòng)產(chǎn)登記代理人的法律層級要高。
              從執業(yè)監管來(lái)講,律師執業(yè)是政府部門(mén)審核準予制,專(zhuān)利代理師是政府部門(mén)備案制,個(gè)人保險代理人是其所在保險公司進(jìn)行執業(yè)登記,不動(dòng)產(chǎn)登記代理人是行業(yè)協(xié)會(huì )登記服務(wù)制。律師的監管最嚴格,專(zhuān)利代理師次之,但兩者皆比不動(dòng)產(chǎn)登記代理人要嚴。
              (二)執業(yè)機構
              下面對四類(lèi)代理機構的執業(yè)許可、市場(chǎng)準入要求等情況進(jìn)行比較,見(jiàn)表2。
              從上表2可以看出,律師事務(wù)所、專(zhuān)利代理機構、保險代理機構及其分支機構的設立均有明確的法律規定。不動(dòng)產(chǎn)登記代理中介機構及其分支機構的設立沒(méi)有專(zhuān)門(mén)明確的法律文件規定,目前仍參照《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)房地產(chǎn)中介服務(wù)機構的設立條件。不動(dòng)產(chǎn)登記代理中介機構及其分支機構設立對從業(yè)人員也無(wú)數量上的硬性要求,由于機構設立上的法律層級不同,導致與形成了監管方式的差異,律師事務(wù)所的設立是政府部門(mén)審核準予制,專(zhuān)利代理機構、保險代理機構的設立是政府部門(mén)審核批準制,不動(dòng)產(chǎn)登記代理中介機構的設立是行業(yè)協(xié)會(huì )登記服務(wù)制。
              二、 執業(yè)行為的監督管理比較
              以下對四類(lèi)代理人、代理機構執業(yè)行為的監督、管理情況進(jìn)行比較,見(jiàn)下表3。
              注:該表監管部門(mén)未列出市場(chǎng)監督、稅務(wù)管理等行政部門(mén)。
              從上表3可以看出,律師代理、專(zhuān)利代理、保險代理執業(yè)行為的監督、管理均有明確的法律規定。與不動(dòng)產(chǎn)登記代理相比,律師代理、專(zhuān)利代理、保險代理行業(yè)起步較早,監督管理制度建設完善。不動(dòng)產(chǎn)登記代理也是一種法律行為,至今還沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的法律法規保障。從行政監管層面看,目前行政主管部門(mén)對登記代理行業(yè)未建立全面系統的監督管理機制。從行業(yè)自律層面看,行業(yè)自律管理亟待完善。
              三、執業(yè)范圍的地域限制性比較
              根據法律法規等有關(guān)規定,現將律師代理、專(zhuān)利代理、保險代理、不動(dòng)產(chǎn)登記代理執業(yè)范圍的地域限制性情況加以比較,見(jiàn)下表4。
              從上表4可以看出,法律明文規定律師可以全國執業(yè),專(zhuān)利代理無(wú)地域限制性規定,也可以全國執業(yè),保險代理執業(yè)有注冊資本最低限額的地域限制性規定,不動(dòng)產(chǎn)登記代理執業(yè)地域范圍無(wú)法律文件規定。
              四、執業(yè)收費的標準比較
              根據法律法規等有關(guān)規定,現將律師代理、專(zhuān)利代理、保險代理、不動(dòng)產(chǎn)登記代理執業(yè)收費標準情況加以比較,見(jiàn)下表5。
              從上表5可以看出,除律師執業(yè)有服務(wù)收費標準外,其他三種代理服務(wù)行業(yè)沒(méi)有明確的文件規定,是由委托人與代理機構平等協(xié)商確定。實(shí)際操作中參照以往收費標準情況計件或代理成本核算等方式來(lái)收取代理費用。
              五、思考與建議
               通過(guò)以上四個(gè)方面的比較分析,我們從中獲得如下五點(diǎn)思考與建議:
              (一)健全不動(dòng)產(chǎn)登記代理法律體系,為不動(dòng)產(chǎn)登記代理的市場(chǎng)服務(wù)體系提供法律支撐
              目前,登記代理與律師代理、保險代理、專(zhuān)利代理相比,缺少立法層面的法律支持,建議在《不動(dòng)產(chǎn)登記法》等關(guān)系到登記代理的法律、法規和規范性文件的修改制定過(guò)程中,要對登記代理工作進(jìn)行專(zhuān)門(mén)論述,盡早建立起統一、獨立、完善、規范的不動(dòng)產(chǎn)登記代理法律體系,使得行業(yè)的發(fā)展有法可依、有章可循。
              (二)加強不動(dòng)產(chǎn)登記代理行業(yè)的監管與行業(yè)自律管理,構建不動(dòng)產(chǎn)登記代理專(zhuān)業(yè)化、規范化的市場(chǎng)環(huán)境
              與律師代理、保險代理、專(zhuān)利代理相比,不動(dòng)產(chǎn)登記代理行業(yè)的監管與行業(yè)自律管理應需跟進(jìn)。建立不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度后,現由自然資源部履行指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統一登記職責。作為管理機關(guān),應積極引導與支持不動(dòng)產(chǎn)登記代理工作,加強對不動(dòng)產(chǎn)登記代理行業(yè)的指導、監督和檢查,不斷健全和完善監管制度。
              加強不動(dòng)產(chǎn)登記代理行業(yè)的自律管理。一是進(jìn)一步建立和完善行業(yè)自律管理體制,為不動(dòng)產(chǎn)登記行業(yè)的發(fā)展提供組織保證;二是建立健全不動(dòng)產(chǎn)登記代理職業(yè)道德與執業(yè)行為規范性管理制度,研究制定不動(dòng)產(chǎn)登記代理質(zhì)量監控體系,構建不動(dòng)產(chǎn)登記代理社會(huì )誠信體系,確保行業(yè)規范健康發(fā)展。
              (三)營(yíng)造不動(dòng)產(chǎn)登記代理的市場(chǎng)氛圍
              代理制度越健全完善的行業(yè),它的業(yè)務(wù)市場(chǎng)化程度相比越高。不動(dòng)產(chǎn)統一登記的實(shí)施,特別是自然資源統一確權登記暫行辦法出臺后,需進(jìn)一步厘清政府與市場(chǎng)的關(guān)系,在保證政府提供公共基礎登記服務(wù)的基礎上,建立不動(dòng)產(chǎn)登記自我舉證制度,把不動(dòng)產(chǎn)登記工作中的一些技術(shù)性、業(yè)務(wù)性工作從行政職能中分離出來(lái),由登記代理機構承擔,擴大不動(dòng)產(chǎn)登記代理業(yè)務(wù)范圍,營(yíng)造不動(dòng)產(chǎn)登記代理的市場(chǎng)氛圍。
              (四)放寬執業(yè)準入,優(yōu)化服務(wù),為不動(dòng)產(chǎn)登記代理市場(chǎng)注入活力
              優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境,深入落實(shí)“放管服”改革要求。借鑒律師行業(yè),允許高等院校、科研機構中從事土地等不動(dòng)產(chǎn)管理教育、研究工作的人員申請兼職不動(dòng)產(chǎn)登記代理人執業(yè)。借鑒專(zhuān)利代理行業(yè),允許符合條件的律師事務(wù)所、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構等可以從事不動(dòng)產(chǎn)登記代理業(yè)務(wù),發(fā)揮它們的特長(cháng),優(yōu)化監管與自律服務(wù),提高服務(wù)效率,為不動(dòng)產(chǎn)登記代理市場(chǎng)注入活力。
              (五)適應市場(chǎng)需求,構建多元化不動(dòng)產(chǎn)登記代理市場(chǎng)服務(wù)體系
              不動(dòng)產(chǎn)統一登記后,特別是自然資源要統一確權登記,不動(dòng)產(chǎn)登記代理行業(yè)面臨著(zhù)新的機遇和挑戰,需要構建更大的以不動(dòng)產(chǎn)登記代理為核心的包括公證、經(jīng)紀、保險、律師、評估共同參與的不動(dòng)產(chǎn)登記代理服務(wù)市場(chǎng)。登記代理標的的多樣化、復雜化,難易程度的高低不齊,這就需要登記代理提供差異化市場(chǎng)服務(wù)。借鑒律師等行業(yè)分級制度,不動(dòng)產(chǎn)登記代理專(zhuān)業(yè)人員與不動(dòng)產(chǎn)登記代理機構皆劃分為初級、中級、高級三個(gè)級別,以便適應和滿(mǎn)足不同層級市場(chǎng)的需求,保證與提高代理質(zhì)量,構建多元化不動(dòng)產(chǎn)登記代理市場(chǎng)服務(wù)體系。

      本網(wǎng)站從行業(yè)工作角度出發(fā),所載信息部分來(lái)自相關(guān)媒體,版權屬原作者所有,如有不妥,請告知,我們將及時(shí)處理。

      協(xié)會(huì )地址:北京市海淀區大柳樹(shù)路17號富海國際港1506 | 郵編:100081 | 傳真:(010)66562319 | 京ICP備06025283號-1

      亂倫近親相姦中文字幕_欧洲无码亚洲AV一品道_中文字幕无码精品亚洲资源网