四川恒通房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司重慶分公司 徐長(zhǎng)林
本篇將聚焦《民法典》關(guān)于抵押質(zhì)押方面與我國(guó)原來(lái)的《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》不相同的規(guī)定對(duì)評(píng)估可能帶來(lái)的影響。因擔(dān)保關(guān)系主要涉及債權(quán)與物權(quán)，1995年頒布《擔(dān)保法》時(shí)，《合同法》和《物權(quán)法》都還沒(méi)有頒布，此次編纂民法典時(shí)將《擔(dān)保法》及部分《擔(dān)保法》司法解釋內(nèi)容編入了《民法典》物權(quán)篇和合同篇，2021年1月1日《民法典》實(shí)施后《擔(dān)保法》將廢止。抵押估價(jià)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師的一個(gè)重要的業(yè)務(wù)范圍和類(lèi)型，估價(jià)師們有必要了解《民法典》關(guān)于抵押擔(dān)保方面的新變化、新規(guī)定。一、賦予抵押權(quán)的追及效力
《擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定，抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。按該條款理解，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押物，但有告知義務(wù)，并沒(méi)有需要抵押權(quán)人同意的規(guī)定，應(yīng)該說(shuō)所有權(quán)人的處置權(quán)能還是完整的�！段餀�(quán)法》出臺(tái)后對(duì)擔(dān)保法的該部分進(jìn)行了規(guī)定，第一百九十一條規(guī)定“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”看得出來(lái)《物權(quán)法》規(guī)定更為嚴(yán)苛，已經(jīng)限制了所有權(quán)人的處置權(quán)。本次《民法典》又強(qiáng)化了對(duì)所有權(quán)人的處置權(quán)的完善和保護(hù)，第四百零六條修正了《物權(quán)法》規(guī)定，比原《擔(dān)保法》限制更少，但同時(shí)設(shè)置了抵押權(quán)的追及效力，《民法典》規(guī)定“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。”抵押權(quán)的追及效力就是無(wú)論抵押物轉(zhuǎn)到什么人手里，抵押權(quán)的效力伴隨著抵押物一直存在，抵押權(quán)人仍然可以主張物的抵押權(quán)，利益絲毫不受影響。如果抵押權(quán)人能夠證明抵押物的轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)，還沒(méi)到所擔(dān)保債務(wù)的履行條件，可以選擇提前清償或提存，這樣雙方的利益都得到保護(hù)。這就意味著未來(lái)有帶抵押權(quán)的房屋交易，房屋受讓人可以在受讓的不動(dòng)產(chǎn)上有抵押權(quán)的情形下，通過(guò)與抵押人協(xié)商而扣除抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)價(jià)值，給出一個(gè)抵押財(cái)產(chǎn)的合理受讓價(jià)格；另一方面，受讓人如果不想受讓有權(quán)利負(fù)擔(dān)的不動(dòng)產(chǎn)，也可以通過(guò)代為清償債務(wù)而消滅抵押權(quán)，從而取得沒(méi)有權(quán)利負(fù)擔(dān)的不動(dòng)產(chǎn)。這個(gè)制度還會(huì)有一個(gè)好處——允許抵押人處置抵押物。目前，該類(lèi)處置全部由法院處置，難免有抵押物交換價(jià)值得不到充分體現(xiàn)甚至損害抵押人財(cái)產(chǎn)的情況。未來(lái)，估價(jià)師有可能評(píng)估設(shè)定有抵押權(quán)的抵押物的價(jià)值評(píng)估和提供咨詢(xún)服務(wù)。
值得注意的是，以上規(guī)定不適用于動(dòng)產(chǎn)抵押，比如汽車(chē)抵押，動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán)沒(méi)有追及效力�！睹穹ǖ洹返谒陌倭闼臈l規(guī)定以動(dòng)產(chǎn)抵押的，不得對(duì)抗正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中已經(jīng)支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買(mǎi)受人。
二、允許流押、流質(zhì)
房地產(chǎn)估價(jià)的專(zhuān)業(yè)人士都知道《擔(dān)保法》有一個(gè)特殊規(guī)則，訂立抵押合同或質(zhì)押合同的時(shí)候，不能約定行使抵押權(quán)和質(zhì)權(quán)時(shí)抵押物或質(zhì)物直接歸于債權(quán)人，即使有這樣的約定，該約定條款也是無(wú)效的。《擔(dān)保法》第四十條規(guī)定“訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿(mǎn)抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。”第六十六條對(duì)質(zhì)押也有相同規(guī)定，《物權(quán)法》承襲了此規(guī)定。有這樣的規(guī)定也是為了公序良俗，趁人之危在我們國(guó)家傳統(tǒng)社會(huì)當(dāng)中是一種不道德的行為。中國(guó)傳統(tǒng)的當(dāng)鋪就是這樣的經(jīng)營(yíng)方式和模式，如果約定的時(shí)間不贖回典當(dāng)物品，那么根據(jù)約定，典當(dāng)?shù)奈锲分苯託w當(dāng)鋪所有。國(guó)家之所以禁止流質(zhì)流押，是為了體現(xiàn)民法的公平等價(jià)有償原則，在很多情況下，特別是受傳統(tǒng)社會(huì)的影響，當(dāng)鋪始終給人趁人之危的感覺(jué)。民法講究意思自治，如果規(guī)定以物抵債或者債務(wù)清償不損害其他任何人的利益，那么為什么要規(guī)定他們無(wú)效呢？如果這是一個(gè)顯失公平的條款，那么也可以依據(jù)《民法典》進(jìn)行校正，當(dāng)事人的權(quán)利也會(huì)得到救濟(jì)。簡(jiǎn)單的禁止與民法的意思自治原則相違背，本次編撰時(shí)對(duì)此進(jìn)行修改調(diào)整符合民法的精神。如果是這類(lèi)規(guī)定可直接抵償?shù)牡盅汉贤�，其抵押價(jià)值和通常的抵押合同房產(chǎn)的抵押價(jià)值是否相同呢？也是值得專(zhuān)業(yè)人士思考的。《民法典》第四百零一條規(guī)定“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)前，與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，只能依法就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。”這一規(guī)定與抵押追及效力相銜接，抵押權(quán)人可以獲得抵押財(cái)產(chǎn)的物權(quán)，但物權(quán)價(jià)值大于抵押債權(quán)時(shí)，應(yīng)該將多余部分價(jià)款返還給抵押人，即有返還之債。同理，如果抵押物價(jià)值小于擔(dān)保債權(quán)的，債權(quán)人仍舊有對(duì)未償還債務(wù)的償還義務(wù)。
未來(lái)，估價(jià)師可能會(huì)對(duì)流押和流質(zhì)財(cái)產(chǎn)確定返還金額進(jìn)行評(píng)估和提供咨詢(xún)服務(wù)。
三、抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)的效力順序
評(píng)估中經(jīng)常涉及抵押權(quán)的優(yōu)先效力問(wèn)題，優(yōu)先償還順序不同，評(píng)估時(shí)優(yōu)先受償款扣除不同。對(duì)于抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)并存的情況對(duì)受償順序往往有不同理解，《物權(quán)法》沒(méi)有規(guī)定同一個(gè)物上設(shè)立了抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)的效力問(wèn)題，《擔(dān)保法》司法解釋第七十九條第一款規(guī)定“同一財(cái)產(chǎn)法定登記的抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)并存時(shí)，抵押權(quán)人優(yōu)先于質(zhì)權(quán)人受償。同一財(cái)產(chǎn)抵押權(quán)與留置權(quán)并存時(shí)，留置權(quán)人優(yōu)先于抵押權(quán)人受償。”但現(xiàn)實(shí)情況比規(guī)定更復(fù)雜，此次《民法典》對(duì)抵押權(quán)與質(zhì)權(quán)的效力順序進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定，對(duì)原來(lái)《擔(dān)保法》的規(guī)定做了更正。《民法典》第四百一十五條規(guī)定“同一財(cái)產(chǎn)既設(shè)立抵押權(quán)又設(shè)立質(zhì)權(quán)的，拍賣(mài)、變賣(mài)該財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款按照登記、交付的時(shí)間先后確定清償順序”，如果將該條款展開(kāi)敘述的話(huà)，其具體的判定規(guī)則包括：
1.一個(gè)動(dòng)產(chǎn)既設(shè)立了抵押權(quán)，又設(shè)立了質(zhì)權(quán)的，抵押權(quán)沒(méi)有登記的，質(zhì)權(quán)的效力優(yōu)先，因?yàn)榈盅簷?quán)沒(méi)登記則未設(shè)立。
2.如果一個(gè)物既是抵押權(quán)的標(biāo)的物，也是質(zhì)權(quán)的標(biāo)的物，設(shè)立時(shí)間在前的優(yōu)先受償，而不是《擔(dān)保法》規(guī)定的是抵押權(quán)優(yōu)先。
如果同是抵押權(quán)和質(zhì)權(quán)的標(biāo)的物，質(zhì)權(quán)設(shè)立的同時(shí)，抵押權(quán)也進(jìn)行了登記，就是抵押登記和質(zhì)物交付在同一時(shí)刻，個(gè)人認(rèn)為類(lèi)推適用《民法典》第四百一十四條第一款第3項(xiàng)，按照債權(quán)比例清償。
四、設(shè)立了超級(jí)優(yōu)先權(quán)
《民法典》第四百一十六條規(guī)定“動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保的主債權(quán)是抵押物的價(jià)款，標(biāo)的物交付后十日內(nèi)辦理抵押登記的，該抵押權(quán)人優(yōu)先于抵押物買(mǎi)受人的其他擔(dān)保物權(quán)人受償，但是留置權(quán)人除外。”這就創(chuàng)設(shè)了新規(guī)則，對(duì)于保護(hù)貨物的銷(xiāo)售方極為有利，對(duì)于維護(hù)正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)秩序有非常重要的價(jià)值。比如汽車(chē)銷(xiāo)售中經(jīng)常有按揭銷(xiāo)售的情況，如果汽車(chē)又被質(zhì)押了，可能質(zhì)押物交付時(shí)間早于辦理汽車(chē)按揭抵押登記的時(shí)間，如果按時(shí)間先后，按揭銀行就有很大風(fēng)險(xiǎn)。原來(lái)規(guī)定抵押權(quán)優(yōu)先于質(zhì)押權(quán)，現(xiàn)在以生效時(shí)間先后為準(zhǔn)，如果不補(bǔ)充這一規(guī)定，顯然不合理，這也是與《民法典》抵押權(quán)與質(zhì)押效力順序做了新規(guī)定后的一個(gè)銜接制度。評(píng)估中如果遇到該類(lèi)抵押物的評(píng)估，即使其登記時(shí)間在先，只要是賣(mài)方在貨物交付后十日內(nèi)辦理抵押登記的，即使比其他人的抵押登記時(shí)間晚，也有比其他抵押權(quán)人優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。此條規(guī)定即是對(duì)抵押物償還順序按登記時(shí)間先后的規(guī)定的例外。比如購(gòu)買(mǎi)的汽車(chē)十日內(nèi)質(zhì)押給他人，即使質(zhì)押合同簽訂了、質(zhì)物也交付了，也不得對(duì)抗購(gòu)買(mǎi)汽車(chē)按揭款的抵押效力，也就是說(shuō)將來(lái)拍賣(mài)該汽車(chē)所得款項(xiàng)，首先要用來(lái)償還銀行的按揭款。
五、租賃權(quán)對(duì)抗抵押權(quán)細(xì)化
《物權(quán)法》第一百九十條規(guī)定“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。”把財(cái)產(chǎn)出租時(shí)點(diǎn)界定為“訂立抵押合同前”合同財(cái)產(chǎn)出租，但這個(gè)時(shí)點(diǎn)的界定在現(xiàn)實(shí)中存在較大爭(zhēng)議，很不容易確定。另外，什么樣的情況算是已經(jīng)出租，簽訂了租賃合同、合同成立且有效算不算已出租�！睹穹ǖ洹返谒陌倭阄鍡l修改為“抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。”把時(shí)點(diǎn)變更為抵押權(quán)設(shè)立前，而抵押權(quán)的設(shè)立是需要到登記機(jī)關(guān)辦理登記的，這個(gè)時(shí)點(diǎn)是可以確定的；把出租細(xì)化為已經(jīng)出租并且轉(zhuǎn)移占有，如果不轉(zhuǎn)移占有，只是簽訂了合同，那么也沒(méi)有對(duì)抗效力。估價(jià)師評(píng)估時(shí)確定租賃對(duì)抵押的影響要注意兩個(gè)方面，一是時(shí)點(diǎn)是抵押權(quán)設(shè)立前，報(bào)告當(dāng)中一定要提醒現(xiàn)場(chǎng)查看日至抵押登記辦理之前這個(gè)時(shí)間段的風(fēng)險(xiǎn)；二是現(xiàn)場(chǎng)查勘要確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移占有抵押物，如果僅僅提供了租賃合同，但沒(méi)有轉(zhuǎn)移占有，同樣可以不考慮該租賃關(guān)系，同時(shí)，也要關(guān)注轉(zhuǎn)移占有是否在抵押登記辦理之前。
六、最高額抵押債權(quán)確定
最高額抵押中保護(hù)的是抵押權(quán)人確定的債權(quán)，只有確定的債權(quán)才屬于抵押債權(quán)。其中，當(dāng)?shù)盅何锉徊榉�、扣押后，如果抵押�?quán)人并不知道其已被查封、扣押的情況下，繼續(xù)發(fā)放的貸款不屬于擔(dān)保債權(quán)，不得優(yōu)先受償。這在現(xiàn)實(shí)中有較大的難度，要求抵押權(quán)人發(fā)放后續(xù)貸款的時(shí)候，每一筆貸款都應(yīng)該去查詢(xún)是否有查封、扣押的情況。《民法典》對(duì)此做了局部的調(diào)整，把原來(lái)物權(quán)法規(guī)定的抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押修改為：“抵押權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道抵押財(cái)產(chǎn)被查封、扣押”，這樣就給抵押權(quán)人更多的抗辯權(quán)利，有利于保護(hù)其利益。
以上六點(diǎn)是本人覺(jué)得作為評(píng)估師在進(jìn)行抵押估價(jià)時(shí)，應(yīng)該掌握的《民法典》實(shí)施帶來(lái)的新變化。
