四川恒通房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司重慶分公司 徐長(zhǎng)林
如果說《憲法》是我國(guó)的根本大法,那么2021年1月1日起實(shí)施的《民法典》則是我國(guó)私法領(lǐng)域的基本法,是調(diào)整我國(guó)民事法律關(guān)系的根本大法。
我國(guó)早在1908年就已經(jīng)開始由先賢沈家本先生領(lǐng)銜起草《大清明律草案》;1929年,我國(guó)在民國(guó)時(shí)期頒布了《中華民國(guó)民法》;新中國(guó)成立以來,歷經(jīng)70多年的期盼,五次起草,終于在2020年的5月28日通過《民法典》。
我所在的恒通評(píng)估有不少專業(yè)人員通過了司法考試,有些還曾具有律師的執(zhí)業(yè)資格或執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)。司法考試資格、注冊(cè)會(huì)計(jì)師資格是成為恒通評(píng)估合伙人所認(rèn)可的除了評(píng)估專業(yè)資質(zhì)以外認(rèn)可的專業(yè)資格,恒通評(píng)估對(duì)評(píng)估專業(yè)人員法律素養(yǎng)要求很高,要求房地產(chǎn)估價(jià)師在不動(dòng)產(chǎn)法律領(lǐng)域的法律素養(yǎng)不低于職業(yè)律師。恒通評(píng)估的創(chuàng)始合伙人崔太平博士曾受全國(guó)人大聘請(qǐng)參與《資產(chǎn)評(píng)估法》專家意見稿的起草,參與《合伙企業(yè)法》修訂。記得2002年入職恒通不久,崔太平曾經(jīng)就把當(dāng)年審議的《民法典》草案文本發(fā)給全公司同仁,要求大家學(xué)習(xí),這是作為評(píng)估人的我第一次接觸《民法典》。
作為一個(gè)評(píng)估專業(yè)人士,當(dāng)然首先關(guān)心的是《民法典》實(shí)施后到底對(duì)我們現(xiàn)行估價(jià)工作、對(duì)我們?cè)u(píng)估行業(yè)未來會(huì)產(chǎn)生哪些影響?在該法即將實(shí)施之日我從評(píng)估人的角度談?wù)勔恍┳约旱目捶,一家之言,難免有誤,姑妄論之。
一、對(duì)估價(jià)依據(jù)的影響
評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告,無論是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告、土地估價(jià)報(bào)告還是資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告,但凡涉及的有關(guān)民事法律依據(jù),從2021年1月1日開始都要進(jìn)行相應(yīng)的修改。據(jù)《民法典》最后一條一千二百六十條“本法自2021年1月1日起施行!痘橐龇ā贰独^承法》《民法通則》《收養(yǎng)法》《擔(dān)保法》《合同法》《物權(quán)法》《侵權(quán)責(zé)任法》《民法總則》同時(shí)廢止。”評(píng)估中涉及不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的,通常會(huì)將《物權(quán)法》作為估價(jià)依據(jù),抵押評(píng)估業(yè)務(wù)通常會(huì)將《擔(dān)保法》作為評(píng)估依據(jù)!睹穹ǖ洹穼(shí)施以后報(bào)告中引用了相應(yīng)的法律條文的,那么還要重新對(duì)照該法進(jìn)行相應(yīng)的訂正。
二、居住權(quán)設(shè)立對(duì)住宅評(píng)估的影響
作為評(píng)估人士,如果說這次民法典對(duì)評(píng)估帶來影響最大的一個(gè)制度創(chuàng)設(shè)的話,那么我認(rèn)為首選居住權(quán)的創(chuàng)設(shè)。《民法典》用益物權(quán)編里面增加了一章的篇幅用來設(shè)立規(guī)范居住權(quán),可見該制度之重要,我認(rèn)為,該物權(quán)對(duì)未來的影響變化可能是我們現(xiàn)在都想象不到的,本文僅將該物權(quán)對(duì)評(píng)估的影響做一個(gè)淺顯的分析。
居住權(quán)是指自然人依照合同的約定或遺囑中設(shè)定對(duì)他人所有的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)。首先來對(duì)比居住權(quán)與租賃權(quán)的區(qū)別。按照《民法典》第 366 條規(guī)定,居住人對(duì)他人之物享有占有、使用的權(quán)利,通過簽訂租賃合同形式可以獲得,而且賦予了很高的保護(hù)效力!逗贤ā防镉“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)所發(fā)生的所有權(quán)變動(dòng)的,不影響租賃合同的效力”條款,即有所謂的“買賣不破租賃的相關(guān)規(guī)定”,《民法典》725條仍然承繼該規(guī)定。但租賃權(quán)畢竟是一種債權(quán),現(xiàn)實(shí)當(dāng)中隨意解除合同或者不簽合同的現(xiàn)象,使得居住人的權(quán)益難以得到保障,它的保護(hù)效能是無法和物權(quán)相比的。由于居住權(quán)是物權(quán),須經(jīng)登記后才正式設(shè)立,居住權(quán)設(shè)立的時(shí)間,是自登記時(shí)設(shè)立。有些地方租賃合同也要求登記,但這種登記并非物權(quán)效力登記,它只是一種行政管理方式。
其次,居住權(quán)與所有權(quán)的差別在于,居住權(quán)是用益物權(quán),不包括處分權(quán),不能將居住權(quán)轉(zhuǎn)讓或繼承,但是設(shè)立了居住的房屋仍然是可以約定出租,即居住權(quán)人仍然可以把它享有居住權(quán)的房屋進(jìn)行出租,只要他們?cè)诰幼『贤锩媸孪燃s定即可。
再次,我們從評(píng)估角度看,對(duì)于居住權(quán)的取得,可以是有償,也可以是無償取得的。居住權(quán)會(huì)對(duì)所有權(quán)人的房屋價(jià)值帶來影響,多數(shù)情況下是帶來減損,價(jià)值減損是可以經(jīng)由專業(yè)人士評(píng)估得出。居住權(quán)可以是有償取得的,居住權(quán)的金額對(duì)價(jià)也是可以通過評(píng)估獲得!睹穹ǖ洹芬(guī)定居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓,但是因?yàn)樗梢酝ㄟ^在設(shè)立居住權(quán)時(shí)約定房屋可以出租而獲得實(shí)現(xiàn)其價(jià)值渠道,故居住權(quán)本身也是有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的,其價(jià)值也是可以評(píng)估得出的。故對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)中可能涉及到的居住權(quán)估價(jià)可按以下三種情形來進(jìn)行分析。
(一)設(shè)立有居住權(quán)房屋的價(jià)值評(píng)估
從評(píng)估的角度,如果要具體分析居住權(quán)對(duì)房屋價(jià)值的影響宜以授權(quán)的有償無償獲得角度進(jìn)行分析:
1.無償取得的居住權(quán)
根據(jù)《民法典》規(guī)定居住權(quán)是可以無償取得,如果估價(jià)對(duì)象設(shè)立的居住權(quán)是無償?shù),且該居住?quán)是沒有明確消滅期限或約定喪失期限的,那么評(píng)估師對(duì)此類房屋評(píng)估作價(jià)應(yīng)當(dāng)仔細(xì)判明設(shè)立居住權(quán)的約定。比如,若約定房屋的居住權(quán)直至居住權(quán)人死亡的,或者約定的條件是有或然性的,無法判斷其居住權(quán)終止的時(shí)間點(diǎn),對(duì)此類房屋由于其所有權(quán)人已經(jīng)喪失了占有使用房屋獲取經(jīng)濟(jì)利益的能力,或者無法判斷其何時(shí)才能夠重新獲取房屋占有使用權(quán)能,如果估價(jià)目的是為抵押擔(dān)保提供價(jià)值參考,那么根據(jù)評(píng)估的謹(jǐn)慎性原則,對(duì)此類房屋的評(píng)估作價(jià)宜為零處理。如果通過設(shè)立居住權(quán)的合同能夠明確知道居住權(quán)期限的,那估價(jià)的時(shí)宜對(duì)無償使用期間對(duì)價(jià)值的減損做出計(jì)算予以扣除,具體可參照現(xiàn)行無償租賃權(quán)對(duì)房屋價(jià)值影響處理方式來計(jì)算。
2.有償取得的居住權(quán)
如果居住權(quán)設(shè)立合同約定每年支付費(fèi)用,而且金額參照市場(chǎng)租金隨行就市的,雖然設(shè)立了居住權(quán),但是對(duì)房屋價(jià)值基本上沒有什么影響,按一般市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估即可。對(duì)于住宅房屋所有權(quán)上設(shè)了有償?shù)木幼?quán),且并非一次性支付市場(chǎng)公平使用對(duì)價(jià),而是按年支付或者按一定周期支付的,那么評(píng)估的時(shí)候可以參照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中租賃權(quán)對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響來評(píng)估。評(píng)估時(shí)宜關(guān)注居住權(quán)的特殊性,兩者評(píng)估差異最主要表現(xiàn)在影響期限的設(shè)立上,租賃權(quán)的最長(zhǎng)使用期限是20年,但是居住權(quán)期限理倫上是有可能和房屋的所有權(quán)期限相同,對(duì)于一次性收取居住權(quán)有償對(duì)價(jià)的,其房屋價(jià)值也是有可能為零。還會(huì)出現(xiàn)居住權(quán)雖然是有償?shù),但是它的期限可能沒法確定,不知道居住權(quán)什么時(shí)候截止,對(duì)這類評(píng)估就宜進(jìn)一步分析,依據(jù)居住權(quán)可能截止時(shí)間區(qū)間,可能就有兩個(gè)評(píng)估值,可能有一個(gè)最低值,也可能有個(gè)最高值,都有可能出現(xiàn),要依據(jù)估價(jià)目的給出合理的專業(yè)判斷。
(二)居住權(quán)給付對(duì)價(jià)的評(píng)估
居住權(quán)可以有償?shù)娜〉,那么這種有償?shù)慕痤~確立可以通過專業(yè)評(píng)估來實(shí)現(xiàn)。如果雙方希望以市場(chǎng)價(jià)的方式獲得居住權(quán),那么可以通過市場(chǎng)對(duì)價(jià)比較方式來確定。由于居住權(quán)人獲得居住權(quán)其保障比租賃權(quán)的保障更大,可能會(huì)愿意為設(shè)立居住權(quán)而支付比一般租賃更多的對(duì)價(jià),即同樣一套房子設(shè)立居住權(quán)對(duì)價(jià)高于簽訂租賃合同的對(duì)價(jià)。如果市場(chǎng)出現(xiàn)這種情況的話,那么通過市場(chǎng)租金作為居住權(quán)的對(duì)價(jià)案例宜進(jìn)行權(quán)益修正。
(三)居住權(quán)價(jià)值的評(píng)估
由于居住權(quán)可以通過約定設(shè)立居住權(quán)后允許住房的出租來實(shí)現(xiàn),故居住權(quán)是有些價(jià)值實(shí)現(xiàn)途徑的,即有變相處置權(quán)。居住權(quán)價(jià)值評(píng)估應(yīng)是居住權(quán)剩余年限內(nèi)市場(chǎng)租金收入與居住權(quán)支付成本之差的折現(xiàn)價(jià)值,居住權(quán)有可能是有對(duì)價(jià)的,也可能是沒有對(duì)價(jià)的,有可能是一次性支付的,也可能是逐年支付的,均為評(píng)估測(cè)算中要考慮的重要影響因素。
三、居住權(quán)設(shè)定對(duì)相關(guān)權(quán)益人影響分析
租賃權(quán)和居住權(quán)都是對(duì)所有權(quán)人擁有之物的占有、使用權(quán)能進(jìn)行轉(zhuǎn)移,都有可能對(duì)房屋的所有權(quán)人的價(jià)值產(chǎn)生重大影響,特別是無償取得的居住權(quán)的存在。按法律規(guī)定,在已抵押的財(cái)產(chǎn)上再租賃的,其抵押財(cái)產(chǎn)處置價(jià)值沒有什么影響。司法處置時(shí),租賃關(guān)系設(shè)立在抵押權(quán)之后的,終止其租賃關(guān)系,租賃權(quán)人僅享有抵押處置財(cái)產(chǎn)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。是否可以在已經(jīng)設(shè)立抵押的財(cái)產(chǎn)上再設(shè)立居住權(quán)呢?《民法典》在居住權(quán)篇并沒有規(guī)定,但第408條規(guī)定“抵押人的行為足以使抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的,抵押權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求抵押人停止其行為,抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的,抵押權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值,或者提供與其減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保。抵押人不恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值,也不提供擔(dān)保的,抵押權(quán)人有權(quán)請(qǐng)求債務(wù)人提前清償債務(wù)。”法律并沒有禁止在抵押的房屋上設(shè)立居住權(quán),但設(shè)立居住權(quán)的宜通知抵押權(quán)人,對(duì)于按揭購(gòu)買取得的房屋在貸款還沒償付之前設(shè)立無償居住權(quán)應(yīng)該是受到限制的,但是如果居住權(quán)是有償取得的,而且是按正常的價(jià)格獲得居住權(quán),那么能否也進(jìn)行限制呢?誰來判斷呢?合理的推測(cè)應(yīng)該是由專業(yè)人士做出判斷。